Sistemul registrului de transcriptiuni si inscriptiuni este alcatuit din registre de transcriptiuni si registre de inscriptii care s-au tinut la judecatorii.

Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se tin pe numele proprietarilor. Prin urmare, transcrierile si inscrierile se fac pe numele pe persoanelor si nu pe imobile. De aceea situatia juridica a imobilului poate fi aflata numai cunsocand proprietarii sai succesivi si cercetand la numele lor, daca si ce drepturi au transmis sau constituit referitor la acel bun, operatie dificila si anevoioasa.

In acest sistem se efectuau doua feluri de inregistrari: transcrieri si inscrieri.

Transcrierile se efectuau in regsirul de transcriptiuni si constau in copierea integrala a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se sting astfel de drepturi reale. Sunt supuse transcrierii toate acetle juridice enum de art. 711 Cod de proc civ.

Nu erau supuse transcrierii: transmisiunile succesorale; actele de imparteala, daca imobilul revine unuia dintre copartasi; hotararile judecatoresti declarative de drepturi. Erau exceptate de la transcriere si dobandirirle de drepturi reale prin fapte juridice: uzucapiunea si accesiunea imobiliara.

Transcrierea se facea in ordinea depunerii cererilor de transcriere si a actelor supuse acestei operatii. Ulterior, registrele de transcriptii au fost inlocuite cu mape in care sunt pastrate actele supuse transcrierii, impreuna cu cererile si petitiiile care le insotesc, in ordinea intrarii lor.

Inscrierea se facea in registrul  de inscriptiuni si consta in consemnarea sau reproducerea unor parti sau clauze din actele juridice. Faceau obiect al inscrierii acele clauze care se refera la privilegiile speciale imobiliare si la ipoteci. De la aceasta regula facea exceptie privilegiul vanzatorului de imobile, care era supus transcrierii in registrul de transcriptiuni.

Efectula acestor inregistrari este acela de a face opozabil fata de terti actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. Intre parti si fata de succesorii lor in drepturi, actul juriric produce efecte de indata ce a fost incheiat, fara a fi necesara transcrierea sau inscrierea. Lipsa inscrierii sau transcrierii este sanctionata cu inopozabilitatea fata de terti a transmiterii ori constituirii dreptului real.

Sistemul de publicitate prin  registrele de transcriptiuni si inscriptiuni a fost criticat datorita caracterului personal si incomplet al inregistrarilor.:

a)publicitatea drepturilor este partiala, deoarece o serie de acte si moduri de dobandire nu sunt supuse inregistrarii, ceea ce face ca aceste registre sa nu oglindeasca situatia juridica a  imobilelor;

b)sanctiunea neindeplinirii formalitatilor de transcriere si inscriere consta doar in inopozabilitatea fata de terti a drepturilor;

c)avand in vedere ca judecatorul nu avea obligatia de a cerceta valabilitatea si legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau inscriere si nici existenta dreptului transmitatorului; aceste inregistrari au o valoare relativa: se aduce la cunsotinta tertilor un anumit act juridic fara a se garanta valabilitatea sa si existenta dreptului dobandit;

d) deoarece inregistarile se fac pe numele proprietarilor si nu pe imobile, in individualitatea lor este foarte greu de cunoscut situatia juridica a fiecarui imobil si de stabilit cine este adevaratul proprietar. Pentru aceasta trebuie cunoscuti toti proprietarii succesivi ai imobilului si cercetate la numele lor transmisiunile facut si sarcinile constituite de catre ei. Verificarea este deosebit de dificila. Omiterea unui singur proprietar anterior are ca afect o cunoastere eronata a situatiei imobilului de catre cel interesat, mai ales cand acel proprietar a facut transmisiuni sau a constituit sarcini importante.